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Dinero en negro de inquilino, ¿se le puede cobrar la deuda de alquiler?.

En España es frecuente la situación de personas que son insolventes y concierta un contrato de alquiler, impagando la renta y dejando a deber unas cantidades que pueden ser declaradas judicialmente, pero que para ser cobradas de manera efectivas requiere que existan bienes susceptibles de embargo. Hay personas que a sabiendas de su situación económica de morosidad e insolvencia contrae obligaciones como son la del pago del alquiler, ampliándose las deudas, lo que en muchos casos le es indiferente pues no existe posibilidad de sanear su economía y reconducir su insolvencia. Muchas de estas personas trabajan o tienen ingresos no reconocidos ni oficiales, como se suele decir en b, en dinero negro, cantidades que no son reconocidas ni ingresadas en el banco, o si son ingresadas, constan a nombre de otra persona (hermanos, parejas, padre, madre, hijos... etc). En estos casos no se puede hacer nada, la deuda es incobrable sin que el propietario pueda hacer nada al respecto. La deuda es civil (una obligación de pago) sin que exista responsabilidad penal ni sanción alguna de ningún tipo. Desde nuestro punto de vista el ordenamiento jurídico en España deja muchos "flecos" susceptibles de ser aprovechados por personas de mala fe, que precisamente saben lo que tienen que hacer para beneficiarse de una relación contractual a sabiendas de que supondrán el perjuicio del propietario.

Nunca está justificado ningún mal entre particulares, tampoco respecto de empresas, pero si pertenece al sector financiero tiene cierta justificación moral. Lo que nunca se puede hacer es concertar un contrato de alquiler a sabiendas de que no se va a cumplir, que se va a aprovechar del uso todo el tiempo posible incluso en muchos casos haciendo negocio al lucrarse con el arrendamiento de la vivienda total o parcialmente o su explotación de cualquier otra vertiente. No existe una lista pública oficial accesible a los propietarios para poder comprobar si la persona que pretende alquilar su vivienda y que le da "muy buenas palabras" efectivamente tiene una situación económica saneada, lo que supone una verdadera situación injusta y crea indefensión.

¿Se puede reclamar la deuda del alquiler al inquilino que trabaja en B?
Inquilino que cobra en B

 

 

Tabicar, ¿puedo poner un tabique en puertas y ventanas de mi propiedad si el inquilino no me paga el alquiler?.

Se producen graves injusticias en alquileres cuando el inquilino no paga la renta acordada, pero además, existe una situación de necesidad personal o familiar del propietario, que cuenta con el ingreso del dinero del alquiler para hacer frene a sus propios gastos y compromisos económicos. Fruto de la desesperación al propietario se le pasan por la cabeza un sin fin de ideas para resolver la situación sin necesidad de acudir al proceso judicial de desahucio express, a sabiendas de que será muy complicada la espera hasta uqe se recupere judicialmente la posesión, y que deberá de sufragar los gastos de abogado y procurador innecesariamente. Algunos propietarios optan por tomarse la justicia por su mano, y echar por la fuerza al inquilino, como por ejemplo, esperar a que se haya marchado del inmueble, y tabicarlo contundentemente para evitar que puedan volver a acceder al inmueble. Evidentemente si el ocupante o inquilino reclama sus "derechos" el propietario podrá tener un serie problema, pero en cambio, si no realiza ningún tipo de reclamación no existirá ningún tipo de consecuencia legal. No es en absoluto aconsejable que el propietario ni corto ni perezoso tabique la puerta o ventana de su piso o local cuando le es ocupado o su inquilino no para el alquiler, debemos de entenderle pues es fruto de su desesperación se deja llevar de manera no reflexiva. Siempre se debe de actuar asesorado con abogado experto en la materia, y por ello desde nuestro bufete desaconsejamos dicha opción. Cada caso es diferente, y por ello cada problema concreto necesitara una solución específica, pero no debe de actuar dejándose llevar por lo negativo de la situación de hecho, pues puede llevarnos a situaciones verdaderamente desaconsejables y con grave riesgo de perjuicio. ¿Tabicar o no tabicar qué hago?, no tabicar salvo casos muy graves y urgentes que así lo justifiquen.

¿Cómo actuar ante un inquilino que me da largas?.

La situación es muy complicada y delicada cuando un propietario se tiene que enfrentar a la injusta situación del impago de las rentas por parte de su inquilino, mas aún cuando muestra una actitud de desinterés, cuando da largas sin dar soluciones claras. Se debe de analizar caso por caso, pues habrán casos en los que la percepción subjetiva de que nuestro inquilino "nos da largas" no es provocada deliberadamente sino que viene producida por las circunstancias y la incomodidad de la nueva situación, la comunicación con el propietario que en ocasiones tampoco es fácil por la actitud de la propiedad. Los contratos de alquiler están para cumplirlos, y en el caso de que existan contingencias, saber enfrentarse al tema con sinceridad, proponiendo las mejores opciones, opciones reales y no inalcanzables.

Si le dan las garantías necesarias, se puede esperar dos, tres o incluso cuatro meses, de no ser así, la mejor recomendación es la de proceder a la presentación de la demanda de desahucio a partir del segundo mes  de impago, pues según estadísticas y nuestra propia experiencia personal y profesional, es el momento en el que la mayoría de los casos de impago se tornan irreconciliables y cualquier demora en la presentación de la demanda supone pérdida económica, pues el importe que supone el abono del proceso (al menos en nuestro bufete) suele ser equivalente a una mensualidad de impago, de modo que el retraso en la presentación del proceso supondrá pérdida económica que no merecerá la pena. Además, es de destacar que la mayoría de los procesos de desahucio son incobrables debido a la insolvencia de los inquilinos que una vez demandados y una vez estimada la demanda y condenándolos al pago, dicha deuda no se puede hacer efectivo por la inexistencia de bienes para hacer frente al pago debido y judicialmente declarado. ¿Cómo actuar?, conforme las circunstancias, con consideración, pero sin resignación al sometimiento a la actitud de un inquilino que sólo da largas y no busca soluciones.

Impago de inquilinos del alquiler, alternativas inteligentes:

La mediación es la mejor solución ante cualquier tipo de incidencia en el cumplimiento de un determinado contrato de alquiler, pues en los casos en los que las posiciones se radicalizan suelen salir perdiendo ambas partes. En los casos en los que un propietario tiene una vivienda alquilada a un inquilino en situación de impago del alquiler, debe de tratar de ser lo mas inteligente posible estudiando todas las posibilidades existentes a sabiendas de que la falta de acuerdo es la peor opción, y en muchos casos un sacrificio en las pretensiones iniciales suele ser positivo y preferible al proceso judicial.

La posición jurídica de propietario e inquilino no es justa desde nuestro punto de vista de cara a cualquier conflicto, pues el uso del inmueble lo mantiene pacíficamente el inquilino hasta que se llegue a un acuerdo o resolución judicial (lo que tarda unos 6 meses) mientras que la pretensión del propietario es incierta extrajudicialmente, el pago, e incluso judicialmente en caso de insolvencia.

No se debe de actuar con temor, pero se debe de saber las garantías que existe de cobro, la actitud del inquilino y la prisa por el propietario por cobrar la renta adeudada. Cuando las perspectivas del propietario no están claras, merece la pena ceder perdonando la deuda de renta y suministros a cambio de la pacífica entrega del uso del inmueble (antes y en mejor estado de lo que estaría en casos de desahucio judicial forzoso).

Para conocer mas información en lo relativo al impago del inquilino del alquiler y otras cantidades debidas puede acceder a la página web de referencia de desahucio en Madrid, aunque trabajamos en toda España. En algunas ocasiones barajando alternativas, el propietario se dispone a la remisión de un Burofax encabezado en primera persona o de representado por su despacho de abogados de confianza lo que refuerza la postura, a pesar de lo cual, no supone ninguna garantía, pues es comúnmente conocido que el proceso de recuperación judicial de la vivienda, el desahucio express, no es rápido, y precisamente es algo con lo que cuenta el inquilino, que en muchos casos hace referencia a "conocer sus derechos", lo que realmente es abusar de los mismos y de la lentitud del sistema judicial en España.

¿Que pasa si el inquilino se queda en el paro y no me puede pagar el alquiler?.

 

Por desgracia ha sido frecuente la situación en la que inquilinos (al igual que propietarios) se quedan en el paro al perder su trabajo por la crisis (o cualquier otra circunstancia personal laboral) y tiene dificultades o directamente no puede seguir pagando el alquiler. ¿Qué ocurre en estos casos?, ¿el inquilino se debe de ir a la calle o el propietario tiene que quedarse sin cobrar hasta que vuelta a tener ingresos su inquilino?.

 

No se puede producir una situación radical en la que una de las partes se deban de perjudicar automáticamente, pues en estos casos, si existe buena fe y voluntad por ambas partes siempre será posible entenderse, pues por encima del negocio jurídico derivado del contrato de alquiler, tenemos dos personas que deberían de ser capaces de entenderse y adaptarse a las nuevas circunstancias que puedan producirse a lo largo de la contratación.

 

De no ponerse de acuerdo, no quedará otra opción para el propietario que la de instar el proceso de desahucio en el Juzgado, lo que supone un periodo de demora media de medio año aproximadamente, el coste económico de abogado y procurador y el enfrentamiento y desgaste del pleito.

Inquilino que no quiere pagar el mes de vacaciones: Julio, agosto o septiembre:

 

Cada contrato de alquiler se concierta por un tiempo determinado de tiempo, y en primer lugar deberemos de estudiar el contenido del contrato. Normalmente el contrato tiene un periodo de un año renovable, de manera que el inquilino no tendrá derecho a no pagar la renta del mes de vacaciones, ya sea en julio, agosto o septiembre. Realmente el hecho de que el inquilino decida residir en el piso alquilado mas o menos tiempo es algo subjetivo, algo que podrá hacer, o no hacer.

 

Para el caso de que propietario e inquilino hubieran decidido en el momento de la firma del contrato de alquiler lo podrían haber establecido por escrito, de manera que a no ser que se quiera cambiar (es posible el cambio voluntario por cesión del propietario), la renta se deberá de abonar 12 meses al año, incluyendo periodo vacacional y no vacacional. Normalmente el pago se realiza mes a mes (salvo contratos especiales como por ejemplo el que se suele hacer a estudiantes de 10 meses al año) pues se entiende que para el calculo de la renta ya ha sido tenido en cuenta el periodo de duración del contrato de alquiler en relación a las mensualidades a satisfacer.

Es de tener en cuenta que en el mes de agoto los Juzgados están cerrados, de manera que no será posible interponer una demanda de desahucio express por falta de pago en dicho mes. Lo mas producirte y razonable es ponerse de acuerdo para continuar con el alquiler o terminarlo de un modo razonable sin necesidad de gastos jurídicos ni molestias judiciales. La mayoría de los procedimientos judiciales civiles podrían evitarse si existiera voluntad por parte de ambas partes intervinientes, lo que por desgracia no suele ocurrir cuando la actitud de uno de ellos, o los dos no es apropiada. Acceso al enlace ABOGADOS DESAHUCIO EXPRESS MADRID.

En definitiva, en los contratos ordinarios no se especifica nada respecto de la obligación de pago respecto del periodo vacacional, y por ello, el inquilino está obligado al pago, salvo pacto en contrario.

Arreglos de piso alquilado:

 

¿A quien le corresponde el abono de ciertos gastos de arreglos y reparaciones realizadas en el inmueble arrendado?, ¿al propietario arrendador o inquilino arrendatario?. Dependerá de qué tipo de gasto, al igual que dependerá de si existe acuerdo al respecto, o no.

 

En primer lugar debemos de estudiar la redacción del contrato de alquiler para comprobar efectivamente es un gasto que debe de asumir la propiedad o el inquilino. Además de la regulación habrá que analizar el gasto en función de si es:

  • Necesario o no necesario.
  • Derivado del uso diligente y por tanto desgasto, o por el mal uso.
  • El estado de las instalaciones.
  • El pacto en cuanto a reparaciones, lo que normalmente va en función del precio del alquiler del inmueble.

Existen inmuebles que se alquilan a un precio de mercado, y por tanto el propietario debe de realizar las reparaciones y labores de mantenimiento necesarias, o en otros casos, si se alquila a un precio mas económico, que el inquilino corra con dichos gastos, habiéndolo pactado desde el inicio en función de las circunstancias de la propiedad alquilada, y las necesidades y pactos de las partes.

reparaciones

Somos expertos en derecho inmobiliario, pero es aún mas importante el sentido común extrajudicial. Si hay buen fe por parte de ambos intervinientes en el contrato de alquiler, no debería de ser necesario el asesoramiento de abogados ni acudir al Juzgado. Existe una persona interesada en alquilar, y otra en que se le alquiler un determinado inmueble. ¿Por qué no somos capaces de ponernos de acuerdo?, evidentemente por la existencia de intereses. Pero lo que se debe de entender es que el acuerdo beneficia a ambas partes, principalmente en términos económicos, pero también para el normal desarrollo de la relación contractual, que puede ser sencilla o tremendamente férrea y compleja.

 

Para poder descontar los gastos de arreglos del piso alquilado, deberá de existir acuerdo previo, o en su defecto, poder acreditar posteriormente en proceso judicial que sea necesario y correspondiente al propietario.

¿PUEDO PASAR AL PISO ALQUILADO SI EL INQUILINO ME DICE QUE SE HA IDO?.

 

Desde el momento en el que el propietario alquila una vivienda a otra persona por medio de un contrato de alquiler, pone a su disposición su uso exclusivo, de modo que no podrá acceder al inmueble sin que medie al efecto resolución del contrato o autorización al respecto.

Por ello, por poder acceder al inmueble con una mera indicación de inquilino, es posible, a pesar de lo cual, se arriesga a que le puedan realizar reclamaciones los inquilinos al no existir constancia de la entrega voluntaria ni la resolución judicial o extrajudicial.

Habrá que ver cada caso de modo individualizado, si existe buena fe, o no, y sobre todo tratar de ser inteligentes y precavidos de cara a la constancia de lo ocurrido.

¿VALEN LAS GRABACIONES EN JUICIO EN LAS QUE EL INQUILINO ME DICE QUE NO ME VA A PAGAR?.

Para tramitar un procedimiento de desahucio express por impago de la renta no es necesario acreditar la intencionalidad del inquilino de no querer pagar la renta, pues es suficiente con manifestar y cuantificar el impago, corriendo de parte del inquilino la carga de la prueba de acreditar si efectivamente ha pagado, caso en el que no se le desahuciara, o si no lo puede acreditar, caso en el que se procederá al desahucio express con el lanzamiento en el día y hora fijado fijado al efecto.

No es necesario acreditar cual es el motivo de la morosidad y retraso en el pago, en absoluto, si el impago del inquilino se produce por su expresa voluntad de no pagar, por el motivo de no serle posible por falta de capacidad económica suficiente como para cubrir las cantidades debidas (sea por haberse quedado en situación de desempleo, haber tenido una enfermedad, gastos extras, cargas que ha tenido que satisfacer y ha reducido su caudal económico). Por tanto, no se procupe por la obtención de grabaciones en las que el inquilino pueda reconocer que no ha pagado el alquiler que se acordó en el contrato de alquiler, pues no es necesario, y aún teniéndolo, salvo casos muy excepcionales, el Juez no lo aceptará.

ENTREGA DE LLAVE DE INQUILINO A PROPIETARIO EN CONTRATOS DE ALQUILER:

 

La entrega de llaves es el símbolo o acción tradicional por medio del cual se da la posesión de un inmueble, o se da por finalizada, de modo que se suele realizar la entrega de llaves de propietario a inquilino con el perfeccionamiento de contrato, y la entrega de llaves del inquilino al propietario en el momento en el que termine la relación contractual; a pesar de lo cual, ¿es necesario también un contrato de alquiler y documento de resolución judicial?.

 

El acto de entrega de llaves de un inmueble es un acto personal que no deja constancia de su realización, de modo que si alguna de las partes pretende acreditar la entrega no podrá hacerlo si la otra parte lo niega, y no tiene medios de prueba, por ello, normalmente no se entrega la llave hasta que no se ha firmado el contrato de alquiler, al igual que en el caso de la finalización de la contratación,  que se plasma por escrito y a continuación se entrega la llave, pues realmente lo importante es el documento, pues daría derecho a acceder a la vivienda con llave o sin ella (por ejemplo abrir la puerta con cerrajero), mientras que una persona con llave de una vivienda sin justificante de derecho podrá tener problemas de cara a la pacífica posesión del inmueble, por ejemplo el inquilino que no tiene contrato, o el propietario que tiene contrato firmado y no justificante de resolución contractual.

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Por ello, no es que sea obligatorio, es que es importantísimo justificar cada actuación real con medios de prueba, y la entrega de llaves debe de plasmarse por escrito, no por obligación legal, sino por prudencia, por hacer bien las cosas y prevenir controversias.